⚖️ SCIA, Partita IVA e gestione imprenditoriale: cosa serve davvero per affittare?

Affittare un appartamento in forma breve può sembrare un’attività semplice, ma dal punto di vista normativo non sempre è chiaro se basti essere un privato o servano obblighi imprenditoriali.

In questo articolo ti spieghiamo quando serve la SCIA, quando è obbligatoria la partita IVA e quando l’attività è considerata imprenditoriale nel contesto locale di Belluno e della normativa nazionale aggiornata a settembre 2025.

🧾 Partiamo dalle basi: cos’è una locazione breve?

Le locazioni brevi turistiche sono contratti:

• con durata massima di 30 giorni

• senza servizi accessori tipici degli alberghi (colazione, pulizie quotidiane, reception)

• stipulati da privati, anche senza partita IVA

Quindi, in teoria, puoi affittare anche senza essere imprenditore. Ma… non sempre.

⚠️ Quando l’attività diventa “imprenditoriale”?

Il confine tra locazione occasionale e attività d’impresa non è fissato da una sola legge, ma si basa su:

Parametro	Rilevanza
Numero di immobili gestiti	oltre 4 → attività considerata come imprenditoriale
Frequenza e continuità	attività sistematica → può essere considerata impresa
Servizi offerti	colazione, pulizie giornaliere, accoglienza → tipo alberghiero
Presenza su più canali e marketing	promozione e struttura online → elemento imprenditoriale
Personale impiegato	assunzioni, collaboratori → attività organizzata

🔍 Secondo la normativa vigente, chi gestisce più di 4 appartamenti con affitti brevi può essere considerato imprenditore.

📌 Quando serve la SCIA?

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) serve per attività ricettive in forma imprenditoriale.

✅ È obbligatoria solo se:

• hai partita IVA

• apri un’attività come affittacamere, B&B, residence turistico

• offri servizi ricettivi tipici

• gestisci oltre 4 appartamenti

❌ NON serve se:

• sei un privato che affitta 1, 2 o anche 3-4 immobili con contratto di locazione turistica breve

• non offri servizi alberghieri

• non eserciti l’attività in forma d’impresa

📚 Fonte: Art. 4 L. 431/1998 modificata e prassi consolidata SUAP dei Comuni

Nel Comune di Belluno, la SCIA si presenta solo per attività imprenditoriali ricettive via Sportello SUAP.

💼 Quando serve aprire partita IVA?

✅ Serve se:

• gestisci più di 4 immobili in modo organizzato e sistematico

• offri servizi accessori (es. colazione, pulizie durante il soggiorno)

• promuovi l’attività con sito web, campagne pubblicitarie, OTA

❌ Non serve se:

• affitti in forma occasionale o limitata nel tempo

• non offri servizi accessori

• agisci come persona fisica senza struttura imprenditoriale

📚 Riferimento: D.M. 161/2024 e normativa IVA (Agenzia Entrate)

Percentuale di gestori professionisti in Italia nel 2025

🧮 Quali regimi fiscali si applicano?

Dal 2025 la normativa sulla cedolare secca è cambiata:

Immobile	Aliquota Cedolare Secca
Primo immobile	21%
Secondo e successivi	26%

📚 Fonte: D.L. 145/2023 convertito in L. 191/2023

Chi opera come impresa può invece aderire:

• al regime forfettario (se sotto i 85.000 € annui)

• al regime ordinario IVA (con contabilità completa)

✅ Conclusione

L’affitto breve può sembrare semplice, ma quando diventa attività sistematica è essenziale essere in regola.

Non sottovalutare:

• l’obbligo di partita IVA se superi certi limiti

• l’assenza di obbligo SCIA per privati non imprenditori

• le nuove regole su CIN e check-in (fisico o digitale, ma sempre verificato)

Un property manager può aiutarti a:

• rispettare la normativa

• evitare sanzioni

• massimizzare i guadagni in sicurezza