💰 Quanto guadagna un proprietario con gli affitti brevi a Belluno?

Uno dei dubbi più frequenti tra chi possiede una seconda casa è: conviene davvero affittare a breve termine? Oppure è meglio optare per un affitto classico 4+4?

In questo articolo analizziamo guadagni reali e potenziali, con dati aggiornati su Belluno e dintorni, confrontando affitti brevi e tradizionali per aiutarti a capire quanto puoi effettivamente incassare — e con quali margini.

📊 I dati sul mercato degli affitti brevi a Belluno

🔹 Secondo Airbtics (2025):

• ADR (prezzo medio per notte): 102 €

• Tasso di occupazione medio: 61%

• Guadagno lordo annuo stimato: ~21.524 €

🔹 Secondo AirROI:

• ADR medio: 122 €

• Tasso di occupazione medio: 36%

• Guadagno annuo mediano: ~9.958 €

• Top performer (10%): oltre 2.300 €/mese → 27.600 €/anno

👉 Le differenze tra i due strumenti dipendono da:

• Campione analizzato

• Periodo di riferimento

• Metodo di calcolo (media vs mediana)

Secondo noi di Delle Alpi House, non ha molto senso affidarsi a dati medi su un mercato come Belluno in quanto posizione, tipologia di struttura e arredi influiscono molto sui risultati finali. Tuttavia, qualora fosse necessario affidarsi a dei dati per una stima, suggeriamo la seguente forbice:

Zona centrale

• ADR (prezzo medio per notte): 102-120 €

• Tasso di occupazione medio: 60-70%

• Guadagno lordo annuo stimato: 21.000-30.000 €

Zona periferica

• ADR (prezzo medio per notte): 70-90 €

• Tasso di occupazione medio: 50-70%

• Guadagno lordo annuo stimato: 12.000-23.000 €

Stagionalità dei prezzi nel comune e nella provincia di Belluno

📌 Cosa influenza il guadagno?

Fattore	Impatto sul guadagno
📍 Posizione dell'immobile	Centro città, zone turistiche, vicinanza piste o sentieri
🛏️ Capacità	Più posti letto = più flessibilità e incassi
🖼️ Qualità e arredo	Foto professionali e stile curato = tariffe più alte
📅 Stagionalità	Inverno (sci) e estate (escursioni) = picchi
🛠️ Gestione professionale	Aumenta visibilità, tasso occupazione, recensioni

💸 Ma quanto costa gestire un affitto breve?

Per calcolare il vero guadagno netto, è fondamentale conoscere le principali voci di spesa legate alla gestione di un alloggio turistico. Ecco un riepilogo dei costi medi annui stimati su un bilocale a Belluno:

Voce di costo	Costo stimato annuo	Note
Pulizie post-soggiorno	€1.200 – €1.800	~€50 a soggiorno, 25–35 soggiorni l’anno
Lavanderia e biancheria	€800 – €1.200	Se gestita esternamente
Utenze (luce, gas, acqua, Wi-Fi)	€1.200 – €1.500	Dipende dalla stagionalità
Tassa rifiuti (TARI)	€300 – €400	Per uso non domestico
Manutenzioni ordinarie	€300 – €700	Rubinetti, caldaia, serrature…
OTA (Airbnb/Booking) fee	€800 – €1.500	~15–18% sulle prenotazioni
Gestione professionale (facoltativa)	€2.000 – €3.500	Se ci si affida a un property manager

🏠 E l’affitto classico (4+4)?

A Belluno, i canoni di affitto 4+4 si aggirano tra 400 € e 550 €/mese, a seconda della zona e delle condizioni dell’immobile.

➕ Vantaggi:

• Stabilità

• Minore gestione operativa

• Entrate continue

➖ Svantaggi:

• Redditività molto più bassa (4.800 € – 6.600 € annui)

• Maggiore rischio morosità

• Nessuna flessibilità

🧮 Esempio pratico – appartamento bilocale in zona Belluno:

Scenario	Guadagno lordo	Spese stimate	Guadagno netto
Affitto breve – autogestione	€22.000	~€4.600-6.500	€15.000-17.000
Affitto breve – con PM	€22.000	~€12.000-13.000ù	€8.000-9.500
Affitto 4+4 – canone 500€/mese	€6.000	~€1.200	€4.800

👉 Il guadagno con l'affitto breve è nettamente superiore, anche considerando tutte le spese operative (utenze, biancheria, pulizie, commissioni OTA, tasse).

🛠️ Chi ti aiuta a massimizzare il rendimento?

Un property manager professionale:

• Ottimizza il prezzo dinamico in base alla stagionalità

• Gestisce check-in, recensioni, prenotazioni e Alloggiati Web

• Riduce i giorni vuoti

• Offre pacchetti full-service per il proprietario

A Belluno, Delle Alpi House gestisce oltre 20 immobili con performance superiori alla media di mercato.

✅ Conclusione

Gli affitti brevi offrono un potenziale di guadagno superiore, ma richiedono competenze, strumenti e una gestione continua. Chi prova a fare tutto da solo spesso incassa molto meno del possibile — o commette errori costosi.

Con la giusta strategia e il supporto di un team locale, il tuo immobile può trasformarsi in una fonte di reddito seria e scalabile.