❌ I 3 errori più comuni dei proprietari che gestiscono da soli gli affitti brevi

Molti proprietari decidono di gestire in autonomia il proprio appartamento in affitto breve, convinti di risparmiare sulla gestione professionale. Ma spesso, quello che sembra un guadagno in realtà si trasforma in perdita di tempo, denaro e recensioni.

Vediamo insieme i 3 errori più frequenti commessi da chi si avventura da solo nel mondo dell’ospitalità turistica, soprattutto a Belluno e provincia.

1️⃣ Prezzi fissi e poco competitivi

❌ L'errore:

Molti proprietari impostano un prezzo unico per tutto l’anno, magari copiando la tariffa di un altro appartamento o basandosi su una stima approssimativa.

Ma Belluno non è una destinazione con flusso turistico costante: stagionalità, eventi e meteo influenzano molto domanda e offerta.

🔍 Perché è un problema:

• Prezzi troppo bassi nei periodi di alta domanda → perdita di guadagno

• Prezzi troppo alti in bassa stagione → scarsa occupazione

• Gli algoritmi di Booking e Airbnb penalizzano gli annunci poco dinamici

✅ La soluzione:

Usare strumenti di dynamic pricing (es. Pricelabs, Beyond) oppure affidarsi a un property manager che regoli i prezzi in tempo reale, ottimizzando sia occupazione che ricavi.

Aumento dei ricavi con l'utilizzo dei prezzi dinamici

2️⃣ Gestione degli ospiti “alla buona”

❌ L'errore:

Molti proprietari si affidano al “buon senso”: lasciano le chiavi a un vicino, usano messaggi copia-incolla o non danno indicazioni chiare per il check-in.

Peggio ancora, alcuni non rispettano le tempistiche di comunicazione con la Questura o dimenticano di richiedere i documenti agli ospiti.

🔍 Perché è un problema:

• Gli ospiti si sentono trascurati o disorientati

• Aumenta il rischio di recensioni negative per motivi evitabili

• Si possono incorrere in sanzioni amministrative (mancata comunicazione ospiti, mancata registrazione sul portale Alloggiati Web, ecc.)

✅ La soluzione:

Implementare un processo di check-in automatizzato (self check-in con codice, lockbox, app) ma anche comunicazione personalizzata con gli ospiti, che oggi si aspettano uno standard professionale.E, soprattutto, rispettare gli adempimenti normativi: CIN, CIR, ISTAT, Questura.

3️⃣ Foto amatoriali e annunci poco curati

❌ L'errore:

Un altro errore comune è sottovalutare la qualità dell’annuncio online. Molti proprietari caricano foto scattate col cellulare, con stanze buie o disordinate, e scrivono descrizioni generiche o poco convincenti.

🔍 Perché è un problema:

• Il 90% degli ospiti sceglie un alloggio in base alle foto

• Un annuncio poco curato trasmette scarsa affidabilità

• Anche un bellissimo appartamento può sembrare mediocre se mal presentato

✅ La soluzione:

Investire in:

• 📸 Servizi fotografici professionali

• 🖋️ Descrizioni chiare, dettagliate, emozionali e localizzate

• 🌐 Traduzioni corrette per gli ospiti stranieri

• ⭐ Ottimizzazione dell’annuncio per Airbnb, Booking e Google

Un property manager può ri-scrivere, ottimizzare e gestire l’annuncio in modo che venga visualizzato da più potenziali ospiti, ottenendo anche più prenotazioni dirette.

🔁 Gli errori si pagano… e spesso non si recuperano

Chi gestisce in autonomia pensa spesso:

“Se va male, aggiusto dopo.”Ma recensioni negative, annunci deboli e prezzi sbagliati compromettono la visibilità degli annunci per mesi, e recuperare può essere difficile.

Il tempo e le energie spese per:

• aggiornare il calendario

• rispondere agli ospiti

• fare check-in e check-out

• gestire biancheria e pulizie

...sono spesso superiori ai benefici economici reali.

🧠 La gestione professionale non è una spesa, ma un investimento

A Belluno, Delle Alpi House gestisce immobili in centro città, in frazioni turistiche, in montagna e nei pressi delle principali attrazioni. I risultati ottenuti per i proprietari sono chiari:

• Tasso di occupazione più alto della media

• Recensioni migliori

• Più tempo libero per i proprietari

• Meno stress burocratico

✅ Conclusione

Gestire un affitto breve da soli non è impossibile, ma richiede attenzione, costanza e competenze tecniche.

Se stai iniziando o se ti sei già trovato in difficoltà, ricorda:

• Prezzi sbagliati, ospiti mal gestiti o annunci poco curati fanno perdere soldi.

• Un property manager ti aiuta a massimizzare il rendimento, evitare sanzioni e proteggere il valore del tuo immobile.